Ingatlannal rendelkező cégértékesítés adózása – VIGYÁZAT, illetéket és társasági adót is fizethet utána!

Külföldi bejegyzésű társaságok vagyoni betétjének értékesítése magyarországi bejegyzésű vállalkozásokban akár helyi adófizetési kötelezettséget is vonhat maga után, amennyiben a társaságban meghatározó arányt képvisel az ingatlan eszközérték. Egy ilyen tranzakció esetében pedig nem csak illeték, de bizonyos feltételek mellett akár társasági adófizetési kötelezettség is keletkezhet.

1. INGATLANNAL RENDELKEZŐ TÁRSASÁG VAGYONI BETÉTJÉNEK ELADÁSAKOR KELETKEZŐ ILLETÉKFIZETÉSI KÖTELEZETTSÉG

Fontos tudnunk, hogy a társasági adó és az illetéktörvény eltérően határozza meg az ingatlannal rendelkező társaság fogalmát. Az illetéktörvény (1990. évi XCIII törvény) definíciója alapján ingatlannal rendelkező társaságról beszélünk, amennyiben a legutolsó beszámolóban az ingatlanok eszközökön belüli aránya eléri a 75%-ot. A törvény az „összes eszköz” definíciójából kiemeli a pénzeszközöket, pénzköveteléseket, aktív időbeli elhatárolásokat és kölcsönöket, azaz a legtöbb esteben egy készletértékkel növelt hosszú lejáratú eszköz arány kalkulációjáról beszélünk. Ingatlannal rendelkező társaságnak minősül a törvény alapján az a társaság is, amelynek olyan társaságban áll fenn legalább 75 százalékos – akár közvetett, akár közvetlen – részesedése, amely ingatlannal rendelkező társaságnak minősül.

• A társasági törvénytől eltérően az illeték törvény további követelményként szabja, hogy minimum 75%-os tulajdonszerzés történjen a vevő oldalán is, vagy az új üzletszerzéssel elérje a 75 %-os tulajdonszerzést.

Az illeték mértéke 1 milliárd forintig 4%, azt meghaladóan 2 milliárd forintig bezáróan pedig 2%. Ingatlanforgalmazási társaságok bizonyos feltételek megléte esetén csökkentett 2%-os mértéket élvezhetnek.

Az illeték esetén megszoktuk, hogy az illetékfizetésre kötelezett a legtöbb esetben a vagyonszerző, ami a vagyoni betét értékesítésekor is követendő.

Mentességet élvez a kapcsolt vállalkozások közötti tranzakció, továbbá az összetett feltételeknek megfelelő kedvezményezett részesedéscsere és kedvezményezett eszközátruházás.

2. INGATLANNAL RENDELKEZŐ TÁRSASÁG VAGYONI BETÉTJÉNEK ELADÁSAKOR KELETKEZŐ TÁRSASÁGI ADÓFIZETÉSI (TAO) KÖTELEZETTSÉG

Az illetéktörvénytől eltérően a társasági adótörvény (1996. évi LXXXI.) egyszerűbben határozza meg az ingatlannal rendelkező társaság fogalmát. A törvény definíciója alapján a mérlegben kimutatott belföldön fekvő ingatlanok értékét a teljes eszközértékhez kell viszonyítani, és akkor beszélhetünk ingatlannal rendelkező társaságról, amennyiben az értékünk elérte a 75%-ot. Illetéktörvénytől eltérően a teljes eszköz értékének korrekciójára nincs szükség. Fontos további eltérés az illetéktörvénytől, hogy az eszközt birtokló társaság számait egyedileg (illetéktörvényhez hasonlóan) és a csoport összesített értékét is kell nézni.

A küszöb érték meghatározása érdekében komoly adózási adminisztrációs kötelezettséget is szab a törvény:

• minden naptári év július 31-ig be kell kérni a kapcsolt vállalkozásoktól a képlet számításához szükséges mérleg adatokat
• augusztus 31-ig az adóhatósághoz is meg kell tennünk a bejelentést, amennyiben a törvény rendelkezései alapján ingatlannal rendelkező társaságnak minősülünk.

További eltérés az illetéktörvénytől, hogy a vagyonszerzés tulajdoni arányára nem tartalmaz megkötéseket a törvény, sem az eladó, sem a vevő oldalán.

Határon átnyúló ügyletek esetében megszokhattuk, hogy feltételeket szabnak a törvények a kettős adóztatás elkerülése érdekében, nincsen ez máshogy a vagyoni betétek értékesítésekor sem. Az ingatlanok részarányán túlmenően az ingatlannal rendelkező társaságként történő minősítés további feltétele, hogy a tulajdonos/részvényes az adóév legalább egy napján olyan államban rendelkezzen illetőséggel, amely állammal Magyarország nem kötött kettős adóztatás elkerüléséről szóló nemzetközi egyezményt, vagy az egyezmény lehetővé teszi a részesedés értékesítése során keletkező árfolyamnyereség Magyarországon történő megadóztatását.

Az ingatlannal rendelkező társaság külföldi személy tagját csak abban az esetben terheli adókötelezettség és válik a társasági adó alanyává, ha meglévő részesedését elidegeníti vagy kivonja.

Fontos még tudni, hogy amennyiben a külföldi személy magánszemély, akkor az a társasági adó rendelkezései szerint nem minősül külföldi személynek, így, ha értékesíti is az üzletrészét, nem keletkezik társasági adó fizetési kötelezettsége.

Az adó alapja az elidegenítéskori piaci érték és a beszerzéskori érték különbözete, továbbá az általános 9%-os adókulccsal adózik az esetleges nyereségünk.

Az adófizetésre kötelezett az illetéktörvénnyel ellentétben az eladó fél lesz.

Reméljük hasznosnak találta cikkünket. Olvassa el Kakuk Béla további írásait is, továbbá ajánljuk figyelmébe Pénzügyi reporting az ingatlankezelésben című blogunkat.

Kapcsolat: